Za večino posameznikov je to največja finančna transakcija. Zato je pomembno, da se pravilno odločimo prvič. Nakup doma je včasih lahko dolgočasen kot kup pravil. Na srečo lahko na hiter in enostaven način uresničite svoje sanje, da postanete lastnik stanovanja, če imate pravo znanje in metode.
Korak
1. del od 4: Finančno poslovodenje
Korak 1. Okrepite svoj kredit
Višja je vaša ocena FICO, ki se giblje od 300 do 850, boljša je obrestna mera. To je zelo pomembna stvar. Razlika med 4,5% hipotekarnimi obrestmi in 5% hipotekarnimi obrestmi lahko pomeni "deset tisoč dolarjev" v času trajanja posojila.
Prosite za brezplačno kopijo svojega kreditnega poročila, da boste lahko videli, kaj posojilodajalci vidijo v vaši kreditni zgodovini. Plačajte s kreditno kartico in rešite vse kreditne težave
Korak 2. Vprašajte za predhodno odobritev, da dobite znesek, ki ga lahko plačate
V dveh tednih se prijavite pri več posojilodajalcih, da čeki ne ogrozijo vašega kreditnega poročila. Naredite to "prej", če se obrnete na nepremičninskega posrednika, da boste zaupali v svoje sposobnosti in ne boste padli v nesrečo z domom, ki si ga ne morete privoščiti.
- Prodajalec "ugaja" kupcu, ki je pridobil predhodno odobritev. Kupci, ki so pridobili prvotno odobritev, skoraj vedno dobijo zeleno luč od upnikov, kar pomeni, da obstaja le majhno tveganje za preklic posla.
- Ne pridobite predkvalifikacije in ne predhodne odobritve. Obe stvari sta različni. Predhodna odobritev pomeni, da se posojilodajalci običajno pripravijo za odobritev posojila po ogledu vaših računovodskih izkazov. Začetna kvalifikacija preprosto pomeni, da posojilodajalec "oceni", kaj si lahko izposodite. To ne pomeni, da boste dobili posojilo.
Korak 3. Prodajte svojo hipoteko
Počakajte - zakaj bi morali prodati hipoteko, preden se odločite za nakup stanovanja? Ali ni to popolno nasprotje? Ni nujno. Prodaja hipoteke, preden se odločite za nakup stanovanja, je lahko donosna iz enega od glavnih razlogov:
- Točno boste vedeli, koliko denarja si lahko izposodite "preden" kupite hišo. Mnogi ljudje so čustveno navezani na določen dom, vendar si ga ne morejo lastiti. S težavo so našli hipoteko, ki bi lahko pokrila ceno hiše. Zgodnje iskanje hipoteke in druge hiše je manj mamljivo, vendar je dvakrat pametno. Kmalu boste lahko ugotovili, ali je hiša v cenovnem razredu ali ne.
- Pomislite na vrsto pologa, ki si ga lahko privoščite. To postane del vašega hipotekarnega izračuna, čeprav pri prodaji hipoteke ne potrebujete natančnega izračuna. Imejte splošno predstavo. O tem bo več govora v tem članku.
- Poiščite in poiščite primerjave, ki jih posojilodajalci uporabljajo za ugotavljanje vaših kvalifikacij za posojilo. Primerjava, ki se pogosto uporablja, je "28 in 36". To pomeni, da mora 28% vašega bruto dohodka (preden plačate davke) pokriti stroške stanovanja, ki ga nameravate kupiti (vključno s hipotekarnimi načeli in obresti, na primer stanovanjskimi davki in zavarovanjem). Kreditna plačila vsak mesec v kombinaciji z denarnimi izdatki ne smejo presegati 36% vašega bruto dohodka. Poiščite odstotek svojega bruto mesečnega dohodka (28% in 36% 3750 USD = 1050 USD oziroma 1350 USD). Vaša mesečna plačila neplačanega kredita ne smejo presegati razlike med (300 USD), sicer ne boste odobreni.
Korak 4. Če izpolnjujete pogoje, najprej preverite programe, ki so na voljo kupcem
Nekateri pogosto ponujajo nižje zahteve za polog. Ponuja ga več državnih in lokalnih vlad. Morda boste lahko brez kazni dostopali do 10.000 USD iz 401 (k) ali Roth IRA. Za podrobne informacije v zvezi s posojilom zadevnega sredstva se obrnite na svojega posrednika ali zaposlenega v kadrovski službi.
Korak 5. Pogovorite se in najemite odvetnika (neobvezno)
Če iščete enostaven in preprost postopek nakupa stanovanja, potem verjetno potrebujete le nepremičninskega posrednika, notarja in morda hipotekarnega posrednika. Ampak še enkrat se morate spomniti, kdaj lahko vse teče gladko v skladu s pričakovanji. Najemite poštenega, uglednega (relativno) poceni odvetnika, če:
- Odvetniški honorar je del proračuna, ki ga porabite v primerjavi s celotnim zneskom, ki ga porabite za svoj dom.
- Hiša, ki ste jo kupili, je v postopku izvršbe ali sodnega postopka, kar pomeni, da je bila razdeljena kot del premoženja pokojnega posameznika.
- Sumite, da prodajalec poskuša zlahka prekiniti posel ali pa mu ne zaupate.
- Vaša država od odvetnika zahteva, da zaključi postopek nakupa stanovanja. Šest držav trenutno zahteva prisotnost odvetnika. Pogovorite se s stanovanjsko komisijo svoje države, da ugotovite, ali je to običajen postopek v vaši državi.
2. del od 4: Nakup hiše
Korak 1. Poiščite dobrega nepremičninskega posrednika, ki vas bo zastopal v procesu iskanja in pogajanj
Nepremičninski posredniki morajo biti: prijazni, odprti, privlačni, mirni, samozavestni in usposobljeni. Spoznajte stopnje agencij, metode, izkušnje in usposabljanje. Poiščite nepremičninskega posrednika, ki živi na tem območju, dela s polnim delovnim časom, je uspešen pri nakupu več nepremičnin vsako leto in ima dober ugled.
- Realters na splošno delajo za prodajalce, vendar to ni slabo. Naloga nepremičninskega posrednika je povezati posameznike, ki želijo kupiti in prodati določeno stanovanje. Zato ima nepremičninski posrednik interes za prodajo hiše. Dober nepremičninski posrednik bo s svojimi izkušnjami prodal "pravi" dom "pravemu" kupcu - to ste vi.
- Ko najdete nepremičninskega posrednika, navedite vse podrobnosti, ko opišete dom, ki ga želite - število kopalnic in spalnic, garažo, ki se povezuje z notranjostjo hiše, prazno zemljišče in vse ostalo pomembno, na primer dobro osvetlitev ali velikost vrt za otroke in otroke.
Korak 2. Vpišite se v storitev pripravljenosti MLS in poiščite nepremičnine v svoji soseski
Storitev več oglasov vam bo predstavila tržni delež v cenovnem razredu, ki ga pričakujete. To lahko za vas naredi tudi vaš agent.
Če se registrirate prek nepremičninskega posrednika, je to slab način, da se obrnete na registriranega zastopnika in se osebno ogledate. Ne prosite zastopnikov, naj to storijo, razen če jih nameravate imeti v svojem imenu - ne bodo plačani, dokler stranka ne kupi hiše, in ni pošteno, da jih prosite, naj delajo neplačano, saj veste, da jih ne boste uporabljali za kupi svoj dom
Korak 3. Začnite iskati domove, ki so v okviru vašega proračuna
Prosite nepremičninskega posrednika, naj začne z delom, vendar jim sporočite, kakšen proračun imate. Splošno pravilo je, da lahko hišo kupite za 2,5 -kratno letno plačo. Če je na primer letna plača 85 tisoč dolarjev, lahko odložite minimalno hipoteko v višini 210 tisoč dolarjev in po možnosti večji znesek.
Uporabite spletni hipotekarni kalkulator, da začnete krčiti številke in se spomnite preteklih nakupov hipoteke. Imejte to številko v mislih, ko se pripravljate na iskanje svojega novega sanjskega doma
Korak 4. Začnite razmišljati, ali res iščete hišo
Morda ste že v dvomih, vendar podrobneje preverite svoje finance. Vi in vaša družina morate skrbno pretehtati nekaj stvari:
- Kaj potrebujete vi in vaša družina v naslednjih nekaj letih? Morda ste trenutno samo mož in žena, a ali obstaja kakšen načrt za otroke? Hiša, ki je primerna in udobna le za dve osebi, bo manj udobna za tri ali štiri osebe.
- Kakšno prodajo želite doseči? Z drugimi besedami, kaj so vaše prioritete? Čeprav menimo, da je nakup hiše dobra stvar, je pogosto hudo mučenje, ko smo prisiljeni na kompromis. Vas skrbijo prijetni sosedje in dobre šole na velikih dvoriščih? Ali potrebujete veliko, uporabno kuhinjo namesto velike, razkošne spalnice? Kaj boste žrtvovali v času krize?
- Ali pričakujete, da se bodo vaši prihodki v naslednjih nekaj letih povečali? Če se je vaš dohodek v zadnjih nekaj letih povečal za 3% in imate varno delo v udobni industriji, ste verjetno prepričani, da je nakup drage, a še vedno razumne hipoteke možen. Večina kupcev stanovanj kupuje hiše po relativno visokih cenah, nato pa se v letu ali dveh razvijejo v hipoteke.
Korak 5. Določite okolje, v katerem želite živeti
Poiščite razpoložljive domove v okolici, v kateri živite. Oglejte si cene, zasnovo hiš, bližino nakupovanja, domov in drugih dobrin. Preberite oglasne panoje, če so na voljo, in se pogovorite z domačini. Oglejte si hišo in njeno okolico ter razmere v bližini hiše, da se prepričate, da ne boste kupili hiše, ki vam le blešči v očeh.
Območje okoli lokacije vašega doma je včasih pomemben dejavnik v primerjavi s stanjem hiše, ker bo to vplivalo na prodajno vrednost vašega doma, če ga boste prodajali. Nakup primernega doma, ki je višji od dobre soseske, je lahko dobra naložba in vam omogoči, da se identificirate in se pridružite skupnosti-kjer želijo živeti številni posamezniki-, vas lahko pripelje do ponudbe nakupa nepremičnine po razumni ceni
Korak 6. Pojdite na domače predstave, da izmerite tržni delež in poglejte, kaj želite
Bodite pozorni na splošno sliko, število spalnic in kopalnic, kuhinjske prostore in shrambo. Obiščite nepremičnine, ki vam v različnih obdobjih resnično pritegnejo pozornost, da preverite prometne zastoje, razpoložljivost parkirišč, raven hrupa in aktivnosti. Mirni sosedje v času kosila so lahko v prometnih urah hrupni in tega nikoli ne veste, če jih obiščete le enkrat.
Korak 7. Oglejte si primerjavo hiš okoli vaše hiše
Če niste prepričani o ceni stanovanja, za oceno svojega doma uporabite lokalnega cenilca, ki bo pregledal tudi primerjave. Pri ocenjevanju doma bo ocenjevalec primerjal domove na območjih z enakimi lastnostmi, velikostmi. Če je vaš dom dražji od drugih domov, ali cenilec najde dom na drugem območju ali dlje 1⁄2 miljo (0,8 km), previdno! Nikoli ne kupujte najdražje hiše v okolici. Banke lahko ovirajo financiranje stanovanja in morda ne boste nikoli videli ustreznih cen svojega doma. Če si to lahko privoščite, kupite nekoliko dražjo hišo v svoji soseski - ker se okoliške hiše prodajajo po višji ceni, kot jo plačate, se bo vrednost vašega doma povečala.
3. del od 4: Predložitev ponudbe
Korak 1. Če je mogoče, prilagodite svojo ponudbo pogojem prodajalca
To ni enostavno in pogosto nemogoče, vendar je neškodljivo poskusiti pri največjem nakupu v svojem življenju. Pri ponudbi morate upoštevati nekaj stvari:
- Kaj prodajalec ponuja glede finančnih možnosti? Ali potrebujejo ali čakajo na denar? Prodajalci, ki jim primanjkuje denarja, bodo z veseljem sprejeli ponudbe za znižanje dane cene.
- Kako dolgo je bila hiša prodana? Za hiše, ki so bile dolgo prodane, se je mogoče pogajati po nižji vrednosti.
- So kupili drugo hišo? Če prodajalec trenutno ne živi v hiši, ki jo prodaja, bo veliko lažje ponuditi po nižji ceni, kot si mislite.
Korak 2. Pri dajanju ponudbe si oglejte primerjave cen
Ali imajo tudi bližnje hiše podobno ceno ("ponujena cena") in kaj tam prodajajo? Če se stanovanja na tem območju redno prodajajo za približno 5% pod izklicno ceno, razmislite o ponudbi, ki se giblje od 8% do 10% pod izklicno ceno.
Korak 3. Izračunajte stroške za vaš dom
Upoštevajte letni stanovanjski davek in zavarovalno vrednost na vašem območju ter povprečno ceno doma, ki ga poskušate kupiti. Upoštevajte tudi, koliko denarja pričakujete, da bo izplačan. (To se giblje v različnih zneskih, ki se običajno gibljejo od 3 do 6 odstotkov denarja, ki ga izposodite. Kreditne institucije svojim članom pogosto ponujajo nižje stopnje odplačevanja.) Skupni znesek vnesite v hipotekarni kalkulator (lahko ga najdete na spletu ali si ga ustvarite sami.) Če je rezultat nad 28% vašega bruto dohodka (ali če posojilodajalci v vašem primeru uporabljajo nizek odstotek), boste težko dobili hipoteko.
Ugotovite, ali morate prodati svojo staro hišo za novo. Če je potrebno, je nakup novega doma zelo odvisen od prodaje stare hiše. Odvisna ponudba nosi večje tveganje in jo prodajalec manj pričakuje, saj prodaje ni mogoče dokončati, dokler ni kupčev stari dom prodan. Prvič boste morda želeli svoj stari dom dati na borzo
Korak 4. Če resnično želite hišo, bodite pripravljeni dati ponudbo nad izklicno ceno
Razpoložljivost in povpraševanje po trgu sta običajno prisilna. Če se veliko posameznikov poteguje za manjše število domov, bodite pripravljeni ponuditi čim višjo ponudbo. Nekateri kupci stanovanj ne verjamejo, da še vedno držite najvišjo ponudbo, vendar lahko zlahka ugotovite, da lahko premagate druge ponudbe in nikoli ne dobijo priložnosti za ponudbo za vaš dom. Če želite v svojem domu dati najboljše, kar si resnično želite, dajte visoko ponudbo.
Korak 5. Ko boste pripravljeni oddati svojo ponudbo, se pogovorite s svojim nepremičninskim posrednikom
Navodila za zbiranje ponudb se lahko od države do države razlikujejo, vendar se običajno zgodi tako: svojo ponudbo oddate posredniku, ki jo nato predstavi zastopniku prodajalca. Prodajalec se nato odloči sprejeti, zavrniti ali dati nasprotno ponudbo.
V ponudbo vnesite polog. Ko se strinjate s ponudbo, jo formalizirate v dokumentaciji, kar pomeni, da ste zavezani nakupu hiše ali izgubi depozita, razen če ne dobite končne odobritve hipoteke ali se kaj zgodi v času inšpekcijskega pregleda, česar ne morete sprejeti. Dokler dokumentacijo hrani tretja oseba (običajno 30 do 90 dni), vaš posojilojemalec črpa sredstva za nakup in odobri vašo hipoteko
4. del 4: Prekinitev dogovora
Korak 1. Ugotovite, koliko predplačila potrebujete za posel
Polog predstavlja pošteno vrednost ali lastništvo hiše. Denar je tudi denar, za katerega ni treba obresti. Več denarja, ki si ga lahko privoščite za nakup ali nakup svojega doma, manj denarja boste potrebovali za poplačilo plačil za dom.
- Od vas se pričakuje, da boste zagotovili 10-20% dogovorjene "vrednosti" hiše. Upoštevajte, da je vrednost hiše lahko višja ali nižja od prodajne cene hiše. " Na primer, če imate polog v višini 30.000 USD, bi ga uporabili za polog za hišo med 300.000 USD (10%) ali 150.000 USD (20%). Pri pripravi proračuna za manjše zneske pogosto, ni pa nujno, da morate plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), ki povečuje vaše mesečne stroške, vendar se odbije od davka.
- Če na svojem domu ne morete plačati 10% -20% akontacije, vendar imate dobre kredite in stabilen dohodek, vam lahko hipotekarni posrednik pomaga pri kombinaciji ali hipoteki FHA. Tako vzamete prvo hipoteko za do 80% vrednosti hiše, drugo hipoteko pa za preostanek. Tudi če je druga hipotekarna stopnja nekoliko višja, bi morale biti davčno priznane obresti in kombinirana plačila še vedno nižje od prve hipoteke s PMI. Če kupujete dom, razmislite o programu Nehemiah za pomoč pri plačilu akontacije.
Korak 2. Zagotovite, da je mogoče končno odobritev oceniti s priročnim pregledom na domu
Zahtevajte naslednje raziskave in poročila: hišne ocene, zvezde, termite, radon, nevarne materiale, vzpone, poplave, potrese in stopnjo kriminala. (Na splošno boste za dokončanje inšpekcijskega pregleda potrebovali 7-10 dni-pri podpisu kupoprodajne pogodbe poskrbite, da vam bo agent vse v celoti razložil.)
- Stroški pregleda doma se gibljejo med 150 in 500 USD, odvisno od območja, vendar lahko s tem preprečite napako v višini 100.000 USD. To še posebej velja za domove z rya, saj se želite izogniti dodatnim stroškom, kot so barvanje, azbestna izolacija in plesni.
- Če rezultate pregleda uporabljate za ponudbo cene hiše, je ne pripisujte ali vključite v pogodbo. Posojilojemalka vas bo prosila, da predložite kopijo rezultatov vašega pregleda, kar bo razveljavilo njihovo oceno ocene.
Korak 3. Opravite popoln domači pregled in se prepričajte, da je pogodba odvisna od rezultatov
Pregled doma je pomemben del izkušenj pri nakupu stanovanja. Brez poznavanja vrednosti hiše, ki se ponuja za dobiček, in njene resnične vrednosti se lahko zgodi finančna katastrofa. Kupovalci stanovanj naredijo "ugibanja" pri določanju novega proračuna za nakup stanovanja. Te ocene so lahko zelo napačne in družino spravijo v slab finančni položaj.
Korak 4. Shranite pismo o sporazumu
Pisno soglasje se običajno sestavi pri notarju in vključuje podpis dokumentov v zvezi z nepremičnino in hipotekarno pogodbo. En paket dokumentov vključuje listino, dogovor, da ste trenutni lastnik hiše, in naslov, ki dokazuje, da nihče drug ne more tožiti ali se boriti proti temu. Če težave še obstajajo, se lahko v sporočilu o pogodbi izpusti denar, dokler se težava ne odpravi, kar bo uporabljeno kot spodbuda prodajalcu, da težavo hitro odpravi z namenom prejema vseh lastninskih pravic. Če se težava še vedno pojavlja, je mogoče v dokumentu pogodbe nameniti denar, dokler se težava ne reši, kar je prodajalcu v spodbudo, da težavo hitro odpravi in sprejme vse, kar je dano.
Razmislite o uporabi svojega civilnega odvetnika za pregled zaključnih dokumentov in priča o zaključku. Ne pozabite, da vam nepremičninski posrednik ne more dati pravnega nasveta. Morda boste morali v kratkem času za plačilo odvetnika porabiti kar 200 do 400 dolarjev, vendar so plačani za vaš nadzor
Nasveti
- Poskrbite, da boste prihranili nekaj denarja, preden začnete iskati možnosti za nakup stanovanj!
- Poskusite se ne odločiti za določeno nepremičnino. Dobro je, da najdete točno tisto, kar potrebujete, če pa imate čustveno navezanost na dom, boste plačali več kot ceno, ker imate čustveno navezanost. Dogovori se lahko tudi spremenijo. Povečajte željo po selitvi in si oglejte drugo hišo; Ni popolnega doma, kjer vam prodajalec lahko ponudi tisto, kar želite.
- Nikoli ne vzemite merilne naprave in začnite meriti sobo! Realtorju lahko sporoči, da ste čustveno navezani in zaračuna določeno ceno !!!
Opozorilo
- Prodajalec vam ne dovoli pregledati doma, ker je nekaj za skrivati - hodite!
- Trenutno stanje v gospodarstvu je precej slabo, nekateri posamezniki pravijo, da je to pravi čas za nakup stanovanj (cene stanovanj so nizke), drugi pa pravijo, da je slab čas za začetek prodaje stanovanj. Trenutno je zelo priporočljivo razpravljati in upoštevati vse nasvete pred nakupom hiše.
- Bodite previdni pri nepremičninskih posrednikih, ki se mudi s prodajo nepremičnine. Morda se zavedajo slabega dogodka, na primer padca tržnega deleža. Poskusite poiskati ponudbe, ki jih agenti običajno ne ponujajo.
