Pri oddaji ponudbe za dom je treba upoštevati veliko dejavnikov. Najprej morate določiti ceno, ki jo lahko kupite, po kateri je tudi primerna cena. Obstajajo tudi številni dejavniki in pogoji, ki jih lahko zahtevate, vendar je znesek, ki ga lahko v tem primeru dopustite, odvisen od cene, ki jo zahtevate, in pogojev za prodajo hiše. Pripravite se na pogajalsko mizo, saj vaša prvotna ponudba morda ne bo sprejeta. Nadaljujte z branjem o vsem tem podrobneje.
Korak
1. del od 4: Preden začnete - Delo z nepremičninskim podjetjem proti lastništvu svojega
Korak 1. Pridobite odobritev
Preden začnete iskati dom, pridobite odobritev banke ali finančne institucije za hipotekarno posojilo. Ne čakajte, da najdete dom, ki ga želite, saj boste po poskusu morda dobili slabe novice.
- Med tem postopkom se boste usedli s finančno institucijo in razpravljali o svojih finančnih informacijah. Pravzaprav ne boste zaprosili za pravo hipoteko, vendar boste vedeli, kaj lahko pričakujete, ko bo prišel čas.
- Ta sporazum vam lahko bolje predstavi cenovni razpon hiše, ki si jo lahko privoščite.
- Če boste šli skozi ta postopek, boste tudi prepričali prodajalca, ker ta postopek pokaže, kako resni ste.
Korak 2. Spoznajte prednosti sodelovanja z nepremičninskim podjetjem
Na splošno je delo z nepremičninskim podjetjem pri nakupu stanovanja lažje kot poskušati sami. Nepremičninski posredniki kot strokovnjaki vedo, kaj morajo storiti, in vas lahko vodijo skozi postopek iskanja in zbiranja ponudb. Morali boste plačati dodatno pristojbino, vendar se večina kupcev stanovanj meni, da so stroški vredni.
- Nepremičninski posredniki imajo vedno s seboj standardne obrazce in kot strokovnjaki skrbijo, da se ti obrazci posodabljajo v skladu z najnovejšo in spremenjeno zakonodajo. Ti obrazci so vam na voljo, ko uporabljate storitve nepremičninskega posrednika.
- Zakone o zaupnosti, ki jih morajo prodajalci upoštevati, je mogoče zagotoviti tudi, da jih je mogoče izpolniti s pomočjo vašega nepremičninskega posrednika.
Korak 3. Spoznajte prednosti in slabosti tega, da to storite sami
Če imate dovolj znanja, da lahko kupite hišo brez pomoči strokovnjaka, boste lahko prihranili še več denarja. Na žalost je tudi večja verjetnost, da boste naredili napake in se soočili z več težavami. Tudi nekateri prodajalci morda ne bodo želeli poslovati z vami brez storitev nepremičninskega posrednika.
Tudi če ne delate z nepremičninskim agentom, razmislite o najemu odvetnika, ki bi sklenil pošteno pogodbo, ko pride čas
Korak 4. Razmislite o najemu cenilcev in hišnih inšpektorjev
Ko najdete dom, za katerega bi želeli ponuditi, opravite lastni pregled in razmislite o tem, da bi za to zaprosili tudi poklicnega hišnega inšpektorja. Inšpektor ima morda bolj razločne oči kot vaše. Prav tako bi morali najeti cenilca, ki si lahko ogleda hišo in vam predstavi ceno.
- Temeljit pregled bo vključeval pregled nepremičnine, temeljev in strehe. Prav tako je treba opraviti preglede škodljivcev.
- V pogodbi morate navesti, da se morebitne ponudbe "lahko spremenijo glede na ocenjeno vrednost, ki jo je ocenil ocenjevalec stanovanja s strani kupca ali v sorazmerju z nakupno ceno stanovanja". To pomeni, da morate nadaljevati z ponudbo le, če vam ocenjevalec pove, da boste res dobili dom, vreden vašega denarja.
2. del od 4: Določanje prave količine
Korak 1. Uporabite primerjalno analizo trga (CMA)
CMA ponuja matematični način ocenjevanja "realne" cene nepremičnine. CMA razvršča nepremičnine v osnovne značilnosti, vključno s površino zemljišča, številom spalnic in številom kopalnic ter jih primerja z drugimi domovi s podobnimi lastnostmi, ki se nahajajo v okolici.
- Hiše v primerjavi s CMA so hiše, ki so trenutno v prodaji ali so bile pred kratkim prodane.
- Opazite razliko med prodanimi cenami in navedenimi cenami. Navedena cena je cena, ki jo prodajalec zahteva, prodajna cena pa je cena, ki jo je kupec dejansko plačal.
- Za oceno ponudbe uporabite CMA. Spoznajte zunanje meje cenovnega razreda, če pogledate vzpone in padce CMA. Izračunajte povprečno prodajno ceno in ugotovite, ali bi morala biti cena hiše, ki jo gledate, višja ali nižja glede na velikost, nastanitev in lokacijo v primerjavi z drugimi domovi v CMA.
Korak 2. Bodite pozorni na posebne funkcije
Obstajajo tudi značilnosti hiše, ki morda niso navedene v uradnem oglasu, vendar še vedno veljajo za dragocene. Na primer, če so bile vse kopalnice v hiši pred kratkim popolnoma prenovljene, ste lahko mirni, saj veste, da vam teh sob v bližnji prihodnosti ne bo treba popravljati, zato lahko prihranite denar.
Če naredite dovolj raziskav, lahko običajno dobite predstavo o cenah teh različnih funkcij. Na spletu poiščite oglase na internetu s primerjavo podobnih hiš na območju in zemljišču, ne da bi pri tem iskali posebne značilnosti. Lahko se pogovorite tudi s svojim nepremičninskim agentom (če se odločite za najem zastopnika), da dobite predstavo o vrednosti teh funkcij
Korak 3. Spoznajte trende na trgu
Vaše območje bo pod trgom kupca ali prodajalca, razlika med obema pa lahko vpliva na to, kako nizko lahko ponudite.
- Na kupčevem trgu lahko dobite boljše popuste. Na prodajalčevem trgu je težko najti dobre popuste.
-
Razmislite o zgodbah, ki jih slišite o prodaji stanovanj na vašem območju.
- Če slišite zgodbe o kupcih, ki dajejo ducat ponudb, preden je njihova ponudba sprejeta, ali zgodbe o domovih, ki dobivajo na desetine ponudb, potem ste verjetno na trgu prodajalca.
- Če slišite zgodbe o tem, da kupci dobijo odlične ponudbe za domove, ki so že dolgo na trgu, kupci, ki imajo v svojem proračunu velik izbor stanovanj, ali kupci, ki jim je uspelo prodajalce popraviti v velikih količinah, potem ste verjetno na kupčevem trgu.
- Tovrstne zgodbe morda niso najbolj natančen način za določanje stanja na trgu, vendar vam vseeno lahko dajo osnovno predstavo.
Korak 4. Razumeti konkurenco
Upoštevati morate konkurenco med kupci in prodajalci. Na splošno velja, da če je v vašem CMA veliko stanovanj in nepremičnin, ima prodajalec boljšo konkurenco, kar pomeni, da ste na trgu kupcev.
Upoštevati je treba, koliko povprečnega števila stanovanj na istem območju je trenutno naprodaj na trgu, preden ugotovite, ali je CMA napolnjena z nepremičninami ali ne
3. del od 4: Uradna ponudba
Korak 1. Preverite hišo
Morda ste imeli delo ocenjevalca doma, vendar morate še vedno opraviti svoj zadnji pregled, preden oddate ponudbo za dom. Ocenjevalčevo oko lahko vidi nekaj, česar vi ne vidite, včasih pa se lahko zgodi isto v obratni situaciji: vaše oko lahko opazi detajl, ki ga oko ocenjevalca ne vidi.
Ko sami opravite pregled, preizkusite vsako napravo, ki jo dobite s hišo, in preverite vse pipe in umivalnike, da se prepričate, da ne pušča
Korak 2. Preglejte lokalne in pokrajinske zakone v zvezi s stanovanjskimi pogodbami
Čeprav so številni lokalni in deželni zakoni glede pogodb precej podobni, se v resnici ti zakoni lahko razlikujejo, zato je zelo pomembno, da te zakone pregledate, da se zavedate svojih obveznosti in pravic med postopkom nakupa in prodaje.
Če imate kakršne koli dvome ali vprašanja, se posvetujte z odvetnikom ali drugim pravnim strokovnjakom na svojem območju bivanja
Korak 3. Pripravite pisno ponudbo
Ustno soglasje ni zavezujoče. Za formalno ponudbo za hišo morate pripraviti dejansko pisno pogodbo.
Korak 4. Razumeti, kaj mora biti v ponudbi
Ponudba vsebuje več informacij kot le ceno, ki ste jo pripravljeni plačati za hišo. Vsak od teh dodatnih oddelkov mora biti opisan v razpisni dokumentaciji:
- Pravni naslov in opis nepremičnine
- Ponujena prodajna cena
- Posebne okoliščine (gotovinsko plačilo določenega zneska, prispevek prodajalca k transakcijskim stroškom, garancija na dom v primeru poškodbe itd.)
- Obljuba prodajalca, da bo zagotovil jasno garancijo
- Ciljni datum transakcije
- Znesek denarnega depozita, ki spremlja ponudbo
- Kako prilagoditi davke na nepremičnine, najemnino, račune za gorivo, vodo in elektriko med prodajalcem in kupcem
- Izjava o plačilu zavarovalne police in pregledu
- Druge zahteve, značilne za vašo pokrajino
- Izjava, ki vam kot kupcu omogoča končni pregled pred končno transakcijo
- Rok za oddajo ponudb
- Vezavno stanje
Korak 5. Navedite to zavezujoče stanje
V tem okviru zavezujoči pogoji pomenijo pogoje, ki jih je treba izpolniti, da lahko kupite hišo na podlagi pogojev, ki ste jih navedli prej. Ta obveznost mora biti jasno navedena v pogodbi.
- Ena od splošnih obveznosti je, da mora kupec imeti možnost pridobiti posebne finančne vire pri bankah ali drugih kreditnih institucijah. Če posojila ni mogoče pridobiti, potem kupec ne bo vezan na pogodbo.
- Druga zavezujoča okoliščina, ki jo prav tako pogosto najdemo, je poročilo o zadovoljstvu, ki ga je domači inšpektor predložil v roku x dni (10 dni, 14 dni itd.) Po sprejetju ponudbe. Po preteku tega roka, če kot potencialni kupec niste zadovoljni s poročilom inšpektorja, lahko pogodbo prekličete.
Korak 6. Pripravite varščino
Tukaj to pomeni denarno plačilo, ki ga dobite skupaj s svojo ponudbo, da pokažete svoje dobre namere in poštenost pri nakupu hiše. Če delate z nepremičninskim agentom, bo ta običajno hranila ta denar za čas pogajanj.
- Če ponudba ni predložena skupaj s tem varščino, je lahko prodajalec sumljiv na vašo resnost.
- Dokler lahko razložite, kaj se bo zgodilo z denarjem, če transakcija ne uspe, vam ni treba skrbeti, da boste denar izgubili. Če se transakcija končno izvede, se običajno ta denar šteje za prvi del vašega pologa.
- Če ne delate z nepremičninskim agentom, boste morali najeti odvetnika, ki bo hranil depozit.
4. del 4: Pogajanja
Korak 1. Okrepite svoj pogajalski položaj
Če želite okrepiti ta pogajalski položaj, lahko izpolnite več lastnosti in okoliščin. Če se na situacijo približate s položaja moči, boste verjetno dobili več tistega, kar želite.
Če ste kupec gotovine, ste bili odobreni za hipoteko ali vam ni treba prodati obstoječega doma, preden si lahko privoščite novega, se boste prodajalcu zdeli privlačnejši
Korak 2. Ugotovite, zakaj se hiša prodaja
Motivi prodajalca lahko pomembno vplivajo na pogajalski proces, kot bi pričakovali. Na primer, če želi prodajalec hitro prodati svojo hišo, se bo morda lažje strinjal z vašimi pogoji in ceno.
- Koristili boste, če se prodajalec ločuje ali menja službo ali če se hiša prodaja v okviru množične prodaje nepremičnine. Pomagate vam lahko tudi, če je prodajalec lastnik drugega doma in je trenutno naprodaj prazen, kar ga obremenjuje z dodatnimi stroški.
- Poglejte, kako dolgo je hiša na trgu in ali je doživela padec cen ali ne. Če je bil dom že dolgo oglaševan in če je cena enkrat ali več padla, je prodajalec morda bolj motiviran, da pospeši prodajo in poišče nekoga, ki bo prevzel lastništvo nad hišo iz njegovih rok.
- Po drugi strani pa se bo morda težko pogajati s prodajalci, ki se jim zaradi kratkih rokov ali pomanjkanja finančnih skrbi ne mudi s prodajo.
Korak 3. Počakajte na odgovor prodajalca
Prodajalec lahko sprejme prvo ponudbo, običajno pa poda nasprotno ponudbo, ki lahko vključuje drugačno ceno ali pogoje.
- Pazljivo preučite te ponudbe in se prepričajte, da razumete vse razlike. V pomoč bi bilo, če bi se pri tem postopku posvetovali z nepremičninskim agentom ali odvetnikom.
- Prodajalec in kupec se lahko med seboj še naprej pogajata in tako nasprotuje drugemu. Ta postopek se običajno konča, ko se obe strani dogovorita ali če se ena od strank odloči, da se mora končati dražba, in zapusti pogajalski proces.
Korak 4. Sprejmite, zavrnite ali predložite drugo nasprotno ponudbo
Žoga je zdaj v vaših rokah. Ponudbo prodajalca lahko sprejmete ali pa jo v celoti zavrnete. Če menite, da je še prostora za dodatna pogajanja, lahko naredite tudi lastno nasprotno ponudbo.
- Ko prejmete nasprotno ponudbo, lahko končate pogajanja, če tako želite. Na tej stopnji ne bi smelo biti pravnih vprašanj, vendar lahko še vedno preverite pri nepremičninskem posredniku ali odvetniku, če niste prepričani.
- Vnaprej morate določiti najvišjo ceno, ki ste jo pripravljeni plačati, in slediti tej številki. Ko pogajanja dosežejo to ceno, če je prodajalec ne more sprejeti, zapustite pogajalski postopek.
Korak 5. Vedite, kdaj in kdaj morate preklicati svojo ponudbo
V večini primerov lahko svojo ponudbo prekličete med pogajalskim postopkom, če se zdi, da se bo postopek končal ali pa se bodo vaše okoliščine nenadoma spremenile. Nekatere dežele imajo lahko zakone, ki urejajo, kdaj in kako preklicati ponudbo, zato za svoje dobro preučite zakone v svoji pokrajini, preden prekličete ponudbo.
- V večini primerov ne boste imeli težav s preklicem ponudb, dokler ponudba ne bo sprejeta. Včasih lahko celo prekličete svojo ponudbo, če niste obveščeni o sprejetju ponudbe.
- Preden prekličete ponudbo, se morate vedno posvetovati s pravnim strokovnjakom ali nepremičninskim zastopnikom, da zagotovite, da ne izgubite varščine in ne boste toženi za izgube, ki bi lahko nastale zaradi preklica ponudbe.
