Ljudje imajo različne razloge, da želijo kupiti drugi dom; nekateri si bodo morda želeli počitniških pobegov, nekateri bodo morda želeli zaslužiti dohodek od oddajanja domov v najem, drugi pa bodo želeli kupiti hišo, ki jo je treba "popraviti" za upokojitev. Če iz kakršnega koli razloga razmišljate o nakupu drugega stanovanja, morate pretehtati vse prednosti in slabosti, preden se odločite za drugo hipotekarno posojilo.
Korak
1. del od 3: Odločitev, ali je nakup pravi za vas
Korak 1. Oglejte si trg za nakup
So cene stanovanj trenutno poceni ali drage? Poskusite poiskati graf dohodka gospodinjstva glede na cene stanovanj in preverite, ali ima mesto, ki ga iščete, visoko razmerje v primerjavi z drugimi mesti. Upoštevajte, da so nekatera mesta, kot sta New York in San Francisco, zgodovinsko imuna na podobna razmerja.
O relativnih cenah stanovanj se pogovorite z enim ali več nepremičninskimi posredniki. Tudi če ne dobite dokončnega odgovora (težko je oceniti, ali je domači trg poceni ali drag, ker podatki niso vedno jasni), lahko dobite namige o nekaterih trgih za ogled ali celo domovih, ki so dobro prodaja. Ti podatki so dragoceni
Korak 2. Predpostavite, da svojega drugega doma ne boste mogli oddati
Ali je drugi dom še vedno varna naložba brez najemnine, ki podpira seznam stroškov? V nasprotnem primeru bi morali resno dvomiti o odločitvi o nakupu drugega stanovanja. Preveč družin kupuje predcenjene drugo stanovanje in stavi, da si jih bodo lahko oddali v najem, ko v njih ne živijo. Ko najem postane neizvedljiv, nemogoč ali prinese veliko manj od pričakovanega, lastniki stanovanj najdejo le neuspešno naložbo.
Korak 3. Navedite možne stroške
Naštejte vse možne stroške lastništva doma. Ali lahko vse te stroške vključite v svoj proračun, pri tem pa še vedno pustite nekaj prostora? Da, z drugim domom boste gradili lastniški kapital, če pa vas naložbe v drugi dom zadržujejo vsak mesec, je bolje, da na primer počakate, dokler ne odplačate prvega hipotekarnega posojila. Tu je nekaj možnih stroškov, ki jih je treba upoštevati:
- Davek na nepremičnine. V vsaki državi drugače; povprečni letni davek na nepremičnine v Los Angelesu znaša 1.200 dolarjev za 100.000 dolarjev stanovanja ali 1,2%. Če so davki na nepremičnine v mestu, ki ga razmišljate, zelo visoki, preverite davek na nepremičnine v sosednjih mestih. Z davki na nepremičnine lahko prihranite veliko denarja, tako da preprosto kupite hišo v mestu v bližini želene lokacije, ki nima visokih davčnih obremenitev.
- Osnovni računi. To bi moralo biti precej nižje, če hiša večino leta ni zasedena, vendar je ne smemo zanemariti.
- Stroški vzdrževanja in popravila. Hiše so živa bitja - rastejo, starajo se in potrebujejo pomoč. Upoštevajte stroške obnove in rednih vzdrževalnih storitev, kot je urejanje okolice. Dvorišče in vrt drugega doma je treba vzdrževati, če je najemnik ali če ste odsotni del leta. V poletnih mesecih divji plevel in nepokošena trava oglašujejo, da je posestvo nenaseljeno. V hladnem podnebju so dovozi in sprehajalne poti, ki niso očiščene snega, vabilo k vandalizmu ali tatvini.
- Povečano zavarovanje. Stroški zavarovanja so lahko višji, ker nepremičnina ni bila zasedena že nekaj let ali ker je bila oddana v najem.
- Storitve upravljanja premoženja. Družba za upravljanje nepremičnin bi morala pri izračunih upoštevati velik faktor stroškov, še posebej, če kupujete drugi dom zelo daleč od svojega glavnega prebivališča. Če oddajate nepremičnino v najem, boste morali poskrbeti, da bo nekdo nujno popravil vašega najemnika. Če imate osamljeno počitniško hišo, se prepričajte, da lahko nekdo med vašo odsotnostjo preveri zamrznjene cevi ali puščajočo streho ali morebitno škodo na domu.
Korak 4. Ne zanašajte se le na iste davčne olajšave, ki bi jih lahko dobili za svoj prvi dom
Preverite pri davčni upravi (ali DGT v Indoneziji), da ugotovite, kakšne bodo davčne posledice za drugo hišo. Za mnoge ljudi je davek na lastništvo drugega stanovanja dražji od davčnega dobropisa, še posebej, če v njem živite dlje od števila dni, ko ga dajete v najem.
Na primer, če najamete hišo za manj kot 14 dni, vam tega dohodka ni treba vključiti. Če živite v domu manj kot 14 dni na leto, se vaše premoženje šteje za podjetje in do 25.000 USD na leto v odbitnih izgubah
Korak 5. Posvetujte se s CPA (javnim računovodjo) ali davčnim svetovalcem, preden začnete iskati drugi dom
Javni računovodja ali davčni svetovalec vam bo lahko posredoval natančne in ažurne podatke o odpisih davkov, posojilih, obrestnih merah itd. Na primer, morda bi lahko ocenili dražje hipotekarno posojilo z višjo obrestno mero, ne glede na vašo kreditno zgodovino - nakup drugega stanovanja običajno stane več.
2. del 3: Prvi korak pravi
Korak 1. Najprej razmislite o najemu na območju, kjer nameravate kupiti
Mnogi ljudje naredijo napako, ko kupujejo nepremičnine na trgu, kjer ne vedo nič in za kar jim na koncu sploh ni mar. Tudi če nameravate svoj drugi dom uporabiti kot naložbo in ga oddati v najem, bi moral biti to predvsem kraj, kjer se lahko vidite, da tam živite, čeprav le nekaj tednov na leto. Najemite na tem območju vsaj za nekaj časa, da se prepričate, da vam je tam udobno.
Korak 2. Pogovorite se z domačini in bodite eden izmed njih
Ugotovite, kakšni so domačini tega območja; kje menijo, da je prihodnost območja; koliko časa tam živijo itd. Domačini vam lahko dobro predstavijo življenje na tem območju. S temi informacijami ugotovite, ali je nakup nepremičnine dobra dolgoročna naložba.
-
Bodite tudi domačini (ko najamete trenutek), da boste lahko raziskali nekatere dejavnike, ki bodo povečali vrednost vašega potencialnega doma:
- Oddaljenost do dobre šole
- Zanesljive in obsežne možnosti prevoza
- Izbira mest za nakupovanje
- Razdalja do bolnišnice, pa tudi prisotnost policijske postaje in gasilcev
- Nizka stopnja kriminala
Korak 3. Oglejte si, koliko stanejo »comp« na tem področju
Comps ali primerljive cene stanovanj bi vam morale dobro povedati, kako dragi so domovi na tem območju. Za podatke o primerljivih cenah stanovanj se lahko obrnete neposredno na nepremičninskega posrednika. Ključ do primerljivih cen stanovanj je pogled na prodajno ceno, ne na navedeno ceno. Za grobo vodilo uporabite primerljive cene stanovanj - samo zato, ker se hiša s 4 spalnicami in 3 kopalnicami na isti ulici prodaja za 575 000 USD (7,6 milijard rupij), ne pomeni, da je tudi dom s 4 spalnicami in 3 kopalnicami enak cena.
Korak 4. Začnite se seznanjati z odgovornostmi najemodajalca, če ga nameravate oddati
Če želite najeti drugi dom in zgraditi lastniški kapital, je pomembno vedeti, kaj se od vas pričakuje. Ne postavljajte se pod grožnjo zakona, ker ste leni ali nevedni - kamni boste. Tukaj je le nekaj stvari, na katere bi morali začeti razmišljati kot potencialni lastnik stanovanja za najem:
- Naučite se izločiti najemnika ali odpovedati najem.
- Preučite zakone vaše države v zvezi z varščinami, kaj je mogoče pokriti - čiščenje, neplačana najemnina, prekomerna škoda - in je ni mogoče pokriti - nadgradnje pohištva, običajne poškodbe, popravila.
- Naučite se strukturirati vlogo za najem in postopek izbire najemnika. Zakoni o preprečevanju diskriminacije zakonsko zahtevajo, da upoštevate veljavna pravila.
- Spoznajte svoje dolžnosti glede rutinskih popravil in vzdrževanja.
- Zaščitite se pred odgovornostjo za poškodbe najemnikov. Odgovorni ste za vsako resno nesrečo z najemnikom, za katero je najemnik dolžan zaščititi se pred njo ali jo odpraviti čim prej.
- Spoznajte seznam pravic najemnikov, zlasti glede zasebnosti. V večini držav morate najemnika obvestiti 24 ur, če nameravate popraviti ali pokazati nepremičnino, razen v nujnih primerih.
Korak 5. Pridobite nepremičninskega posrednika
Nepremičninski posrednik, ki ima vsaj 5 let izkušenj na želenem področju, vam bo svetoval pri nakupu. Nepremičninski posrednik vam bo pomagal zožiti iskanje doma, dokler ne prečrtate vsega razen najboljšega. Potem, ko bo vaš nakup dokončan, vas bo po prodaji kontaktiral dober nepremičninski posrednik. To postane zelo pomembno za lastnike stanovanj, katerih glavno prebivališče je zelo daleč od drugega doma.
3. del 3: Dokončanje sporazuma
Korak 1. Zagotovite financiranje, preden se odločite za dom
Če dobite oceno in nato pripravite hipotekarno posojilo za uporabo, boste vedeli, kakšno hišo si lahko privoščite. Ker bo to najverjetneje hipotekarno posojilo številka 2, bodite pripravljeni plačati višje obrestne mere in verjetno boste upravičeni le do manjšega hipotekarnega posojila. Ko boste zagotovo vedeli skupni proračun, ki ga boste dobili, namenite denar za polog.
- Da bi dobili najboljšo drugo hipoteko, bodo posojilodajalci pogosto iskali razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) pod 36%. To pomeni, da bi moral biti vaš skupni dolg, vključno s prvim hipotekarnim posojilom, le približno ena tretjina zneska, ki ga zaslužite vsak mesec. Na primer, lastnik gotovine z dohodkom 7000 USD (92,5 milijona rupij) na mesec in 2500 USD dolga (33 milijonov rupij) ima DTI 35%.
- Bodite pripravljeni plačati 20% kupnine. Ta denar bo moral priti iz vaših osebnih prihrankov ali trenutnega lastniškega kapitala. Razmislite lahko tudi o zadolževanju pri svojem življenjskem zavarovanju ali pokojninskem skladu.
Korak 2. Ponudite
Ponudite drugo hišo, ki jo želite. Bodite pripravljeni dati več ponudb, ki bodo sčasoma presegle druge, preden dosežete končno ponudbo.
Korak 3. Ukrepajte, da začnete varovati svoj novi dom
Drugi dom je naložba, zato ga boste morali še dodatno zaščititi. Tukaj je nekaj stvari, ki jih lahko naredite za posodobitev svojega premoženja:
- Pred nakupom opravite hišni pregled. Želite biti seznanjeni s kakršnimi koli težavami ali napakami, ki jih prodajalec morda ni odpravil pred prodajo.
- Pridobite lastniško zavarovanje.
- Pridobite zavarovanje škode (potres, poplava, požar itd.).
Nasveti
- Obrnite se na nepremičninskega posrednika na svojem področju. Vprašajte jih o nepremičninah za najem na tem območju. Prav tako je dobro vprašati o lokalnem gospodarstvu, saj ima lahko velik vpliv na vrednost nepremičnin.
- Nič ni narobe, če se spoprijateljite z lokalnimi organi pregona in sosedi na območju, kjer nameravate kupiti drugi dom, še posebej, če v hiši ne boste pogosto prebivali. Če vas sosedje poznajo ali so vas spoznali, vas bodo verjetno kontaktirali, če opazijo, da nekaj ni v redu.
- Preberite knjige o tem, kako postati lastnik stanovanja za najem, če mislite, da boste svoj drugi dom želeli oddati v najem. Preden oddate svoj drugi dom v najem, se pozanimajte o lokalnih in državnih predpisih. Hiše za najem bodo morale izpolnjevati vsa varnostna pravila, vključno z vgrajenimi alarmi za dim in dvema izhodoma. Takšne stvari se morda zdijo majhne, vendar če niste zelo usposobljeni, boste morali za popravila in namestitev vašega drugega doma plačati strokovnjaka, če ne ustreza vsem zahtevam glede varnosti in določanja območij.
Opozorilo
- Razmislite o tem, da bi dobili višjo mejo zavarovanja škode za drugi dom, tudi če višja meja ni zahtevana. Ne boste ves čas v svojem drugem domu, zato boste potrebovali popolno zavarovanje za požar, tatvino, druge naravne dogodke, kot so poplave in škoda zaradi vetra.
- Dobro je razmisliti o dodajanju dodatnega zavarovanja za primer nepredvidenih dogodkov, še posebej, če nameravate svoj počitniški dom oddati v najem nekomu drugemu.
